14 MRG regelt, was im Todesfall mit dem Mietrecht passiert. War der Erblasser Mieter einer Wohnung und fällt das Mietverhältnis in den Voll- oder den Teilanwendungsbereich des MRG, wird der Mietvertrag durch den Tod des Mieters nach § 14 MRG nicht aufgehoben. Es kommt in diesem Fall zum automatischen Eintritt der sogenannten eintrittsberechtigten Personen in den Mietvertrag, sofern sie nicht binnen 14 Tagen nach dem Tod des Mieters dem Vermieter bekanntgeben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Wer eintrittsberechtigt ist, legt § 14 Abs 3 MRG abschließend fest. Genannt sind insbesondere der Ehegatte, der Lebensgefährte sowie Verwandte in gerader Linie. Mehrere eintrittsberechtigte Personen treten gemeinsam in den Mietvertrag ein.
Einer eintrittsberechtigten Person kommt das Eintrittsrecht allerdings nur dann zu, wenn sie ein dringendes Wohnbedürfnis hat und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt hat, wobei eine Beurteilung des Vorliegens der Voraussetzungen zum Todeszeitpunkt zu erfolgen hat.
Um die Voraussetzung eines gemeinsamen Haushalts zu erfüllen ist entscheidend, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Todes des Mieters den Mittelpunkt der gemeinsamen Lebens- und Wirtschaftsführung bildete. Der gemeinsame Haushalt muss zudem auf Dauer angelegt sein. Wurde der gemeinsame Haushalt von vornherein nur für eine konkret festgelegt kurze Zeit begründet, begründet dies kein Eintrittsrecht. Das Eintrittsrecht ist aber, ausgenommen für den Fall der Lebensgefährten, nicht abhängig von einer bestimmten Mindestdauer der gemeinsamen Haushaltsführung. Entscheidend ist nur, dass im Zeitpunkt des Todes des Mieters der gemeinsame Haushalt einige Zeit gedauert und vor allem eine ernsthaft gewollte und endgültige Absicht einer auf Dauer ausgerichteten Haushaltsgemeinschaft bestanden hat.
Neben der Wohngemeinschaft ist für das Vorliegen eines gemeinsamen Haushalts auch das Vorliegen einer Wirtschaftsgemeinschaft notwendig, sodass Bedürfnisse des täglichen Lebens auf gemeinsame Rechnung befriedigt werden müssen, wobei Art und Intensität jeweils von den Umständen des Einzelfalls abhängen. Bei großen Einkommens- und Altersunterschieden liegt nämlich zB trotz alleiniger Kostentragung durch eine Partei dennoch ein gemeinsamer Haushalt vor.
Das dringende Wohnbedürfnis der eintrittsberechtigten Person ist gegeben, wenn der Wohnbedarf ansonsten nicht in rechtlich gleichwertiger, ausreichender und angemessener Weise gedeckt werden kann (zB durch eine sofort beziehbare Eigentumswohnung).
Lebensgefährten sind nur dann eintrittsberechtigt, wenn sie mit dem bisherigen Mieter (dem Erblasser) bis zu seinem Ableben für mindestens 3 Jahre in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt haben bzw. die Wohnung gemeinsam mit dem bisherigen Mieter bezogen hat.
Liegen die Voraussetzungen für den Eintritt im Todesfall vor und wurde der Mietvertrag vor dem 01.03.1994 abgeschlossen ist weiters zu beachten, dass der Vermieter nach § 46 Abs 1 MRG den Hauptmietzins in diesem Fall nicht erhöhen darf.
Katharina Müller/Martin Melzer