Der Oberste Gerichtshof (OGH 8 Ob 84/25y) bestätigt erneut seine Rechtsprechung, wonach eine Verbesserungszusage oder ein Verbesserungsversuch des Auftragnehmers dazu führt, dass die Gewährleistungsfrist neu zu laufen beginnt. Entscheidend ist, wie das Verhalten des Auftragnehmers vom Auftraggeber redlicherweise verstanden werden durfte.
Sachverhalt
Der Auftraggeber (Kläger) ließ von der Auftragnehmerin (Beklagte) ein Lamellendach errichten, das zur Beschattung seines Pool-Bereichs dienen sollte. Nach Fertigstellung senkte sich die Konstruktion infolge mangelnder Tragfähigkeit des Untergrunds ab. Die Schiebe-Elemente ließen sich nicht mehr öffnen, Regenwasser trat ein. Mehrfach versuchte die Auftragnehmerin, Mängel zu beheben, ohne die Verantwortung für den Mangel ausdrücklich abzulehnen. Zuletzt teilte sie dem Auftraggeber mit, dass man mit dem Unternehmen, das den Untergrund hergestellt hatte, unter Beiziehung eines Sachverständigen „sicherlich eine zufriedenstellende Lösung finden werde“.
Der Kläger begehrte Verbesserung, die Beklagte berief sich auf die Verjährung der Gewährleistungsansprüche.
Rechtlicher Rahmen
Nach § 933 Abs 1 ABGB beträgt die Gewährleistungsfrist für unbeweglichen Sachen drei Jahre ab Übergabe.
Hat der Auftragnehmer jedoch den Mangel anerkannt – sei es durch eine ausdrückliche Verbesserungszusage oder durch einen Verbesserungsversuch – wird nach ständiger Rechtsprechung des OGH der Zustand „vor Ablieferung“ wiederhergestellt. Die Gewährleistungsfrist beginnt daher neu zu laufen, und zwar mit Abschluss der Verbesserung oder dem Verbesserungsversuch. Ein solches Anerkenntnis des Mangels kann auch nach Ablauf der ursprünglichen Gewährleistungsfrist erfolgen.
Ob ein Anerkenntnis vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln – maßgeblich ist dabei der Eindruck des Erklärungsempfängers, also wie der Auftraggeber die Erklärung bzw das Verhalten des Auftragnehmers verstehen durfte.
Zur Entscheidung
Die Vorinstanzen werteten die Äußerung der Auftragnehmerin („sicherlich eine zufriedenstellende Lösung finden“) unter Berücksichtigung der Gesamtumstände als Verbesserungszusage. Damit trat eine Verlängerung der Gewährleistungsfrist ein, sodass die Ansprüche der Auftraggeberin nicht verjährt waren.
Der OGH bestätigte diese Auslegung der Vorinstanzen.
Fazit
Die Entscheidung des OGH bekräftigt, dass durch Verbesserungszusagen die Gewährleistungsfrist neu zu laufen beginnt. Ob eine Verbesserungszusage vorliegt, ist danach zu beurteilen, wie der Auftraggeber eine Erklärung des Auftragnehmers verstehen durfte. Für Auftragnehmer bedeutet dies ein erhebliches Risiko – unbedachte Aussagen oder vage Zusagen können als Anerkenntnis gewertet werden und Gewährleistungsansprüche verlängern.
Praxistipp für Auftragnehmer
Seien Sie vorsichtig bei der Kommunikation mit dem Auftraggeber hinsichtlich Verbesserungsarbeiten. Schon Formulierungen wie „wir finden eine Lösung“ können als Verbesserungszusage interpretiert werden. Halten Sie daher ausdrückliche (schriftlich!) fest, wenn es sich um ein bloßes Entgegenkommen ohne Anerkennung der Gewährleistung handelt.
Roman Gietler
Annina Pfaffenhuemer
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