OGH: Maßstab für Bauleistungen
Der OGH bestätigt erneut, dass mangels einer abweichenden Vereinbarung eine dem Stand der Technik und den diesen entsprechenden ÖNORMEN konforme Ausführung geschuldet ist. Eine nicht ÖNORM-konforme Ausführung begründet daher einen Verbesserungsanspruch wegen Schlechterfüllung.
Sachverhalt
Die beklagte Partei, eine Projektentwicklerin, war Miteigentümerin einer Liegenschaft mit einem älteren Bestandsgebäude, das in den 1980er- bzw. 1990er-Jahren zu einer Schule umgebaut worden war. In den Jahren 2007 bis 2010 ließ sie als Projektentwicklerin das Gebäude unter Beiziehung mehrerer Subunternehmer erweitern und zu einem Wohnhaus umbauen. Anschließend veräußerte sie zwischen 2010 und 2013 die einzelnen Wohnungen, wobei sie in den Kaufverträgen ausdrücklich zusicherte, dass „der Kaufgegenstand sowie die allgemeinen Teile der Gesamtanlage vertragsgemäß und mängelfrei hergestellt“ seien.
Im Jahr 2016 traten erhebliche Baumängel zutage. Betroffen waren insbesondere der Dachbereich sowie Terrassen-, Stiegenhaus- und Loggiengeländer. Die Mängel bestanden u.a. in einem unzureichenden Gefälle der Dachunterkonstruktion, einer teilweise ungeeigneten Wärmedämmung der Dachterrasse sowie einer nicht ausreichenden Tragsicherheit und zu geringen Höhe der Geländer. Diese Ausführungen verstießen gegen einschlägige ÖNORMEN und entsprachen nach den Feststellungen der Vorinstanzen damit nicht den anerkannten Regeln der Technik.
Die Eigentümergemeinschaft begehrte daraufhin den Ersatz der (anteiligen) Sanierungskosten in Höhe von EUR 149.230,84 sowie die Feststellung der Haftung für zukünftige Folgeschäden aus dem unsachgemäßen Um- und Zubau.
So entschied der OGH
Im Mittelpunkt der Entscheidung stand die Frage der Schadenersatzpflicht gemäß § 933a ABGB. Der OGH bekräftigte unter anderem die Grundsätze gemäß § 922 ABGB zur Mangelhaftigkeit einer Leistung: Eine Leistung ist dann mangelhaft, wenn sie qualitativ oder quantitativ hinter dem vertraglich Geschuldeten zurückbleibt. Maßgeblich ist, welche Eigenschaften der Erwerber nach Treu und Glauben erwarten durfte. Diese Erwartung bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung.
Zur Konkretisierung des geschuldeten Leistungsumfangs stellte der OGH klar, dass sich die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften eines Bauwerks anhand der anerkannten Regeln der Technik bestimmen. ÖNORMEN sind nach Ansicht des OGH Ausdruck dieser Regeln und damit ein geeigneter Maßstab, um festzustellen, ob eine Bauleistung mangelhaft ist.
Die von den Vorinstanzen festgestellten Mängel (unzureichendes Dachgefälle, mangelhafte Wärmedämmung, nicht tragfähige und zu niedrige Geländer) führten dazu, dass das Gebäude nicht die gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften aufwies. Nach Ansicht des OGH handelte es sich zudem um keine geringfügigen Mängel, weil diese sicherheitsrelevant waren. Die beauftragte Sanierung war demnach nicht unverhältnismäßig.
Fazit und Praxistipp
Die aktuelle Entscheidung des OGH unterstreicht ein weiteres Mal die rechtliche Bindungswirkung technischer Standards und deren Bedeutung für die Beurteilung des gewährleistungsrechtlichen Mangelbegriffes. Die Entscheidung verdeutlicht, dass der Stand der Technik nicht nur technisches, sondern auch rechtliches Entscheidungskriterium ist. ÖNORMEN fungieren dabei als Indikatoren und konkretisieren das, was gemäß § 922 ABGB als „gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft“ gilt.
Für die Praxis bedeutet dies: Auftraggeber und ausführende Unternehmer müssen sich nicht nur an den vertraglichen Vorgaben, sondern am aktuellen Stand der Technik und den einschlägigen ÖNORMEN und technischen Richtlinien orientieren, die sowohl aktuelle technische Entwicklung als auch die rechtliche Erwartung des Verkehrs widerspiegeln.
Markus Androsch-Lugbauer
Christoph Lintsche
HIER geht es zum Artikel in der Österrichischen Bauzeitung 16 2025