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Newsletter Kapitalmarktrecht Issue 6|2016
Vorsicht bei Veranlagungen in Immobilien

18.10.2016
In einer kürzlich ergangenen Entscheidung setzte sich der BVwG mit der Frage auseinander, wann eine „Veranlagung in Immobilien“ gemäß § 14 Kapitalmarktgesetz (KMG) vorliegt. Dies ist bedeutend, weil Kapitalmarktprospekte für solche Veranlagungen zusätzliche inhaltliche Vorgaben erfüllen müssen (Schema D KMG) und jährlich ein Rechenschaftsbericht zu erstellen und von einem externen Prüfer zu prüfen ist.

Im konkreten Fall beteiligten sich Investoren (indirekt über einen Treuhänder) als Kommanditisten an einer KG. Diese vergab mit den eingeworbenen Geldern fixverzinsliche Darlehen an ihre Komplementärin. Die Komplementärin wiederum leitete die Investorengelder über nachrangig besicherte Darlehen an ihre Tochtergesellschaften weiter, die in Immobilien veranlagten.  

Das BVwG stufte die Konstruktion als Veranlagung in Immobilien iSd § 14 KMG ein. Der Begriff der „Veranlagung“ sei an keine bestimmte Rechtsform gebunden. Das Gesetz stelle auch keine besonderen Anforderungen an die Form der Veranlagung. Es soll auch nicht darauf ankommen, ob Gelder mit Fixverzinsung oder Gewinnbeteiligung veranlagt werden.


Entscheidend sei nur, dass der Emittent (hier: die KG) in einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise Erträge überwiegend direkt oder indirekt aus der Überlassung und Übertragung von Immobilien erwirtschaftet. 

Das BVwG legt § 14 KMG also ein sehr weites Verständnis zugrunde, was für Immobilien-Crowdfunding eine wesentliche Rolle spielt. Bei Angebotsvolumen bis 1,5 Millionen Euro, die aufgrund des Alternativfinanzierungsgesetz unter eine Ausnahme von der Prospektpflicht fallen, ist § 14 KMG zwar nicht anwendbar. Sollen dagegen größere Volumina, etwa über qualifizierte Nachrangdarlehen, eingeworben werden, ist § 14 KMG ungeachtet dessen einzuhalten, ob im konkreten Fall „echte“ Prospektpflicht besteht oder bloß ein Prospekt light erforderlich ist.

Mag. Mathias Ilg, MSc