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Newsletter Immobilienrecht Issue 3|2021
OGH äußert sich erstmals zum Thema „Mietzinsbefreiung wegen pandemiebedingtem Betretungsverbot“

23.11.2021
Etwas mehr als eineinhalb Jahre hatte die Literatur nun Zeit, Meinungen in Sachen Mietzinsminderungsansprüche in Lockdown-Zeiten zu äußern. Am 16.11.2021 wurde schließlich die erste Entscheidung des OGH zu dieser Thematik veröffentlicht (OGH 21.10.2021, 3 Ob 78/21y).

Im gegenständlichen Judikat hatte sich der 3. Senat des OGH erstmalig mit der Frage, ob ein Mieter aufgrund eines behördlichen Betretungsverbots im April 2020 von der Verpflichtung, Mietzins zu entrichten, befreit ist, zu befassen.

Im Anlassfall stellte der Mieter, der Betreiber eines Sonnenstudios, im April 2020 aufgrund des behördlichen Betretungsverbots seine Zahlungen an den Vermieter ein. Der OGH beurteilte diese Vorgehensweise des Mieters als zulässig, denn nach Ansicht des Höchstgerichts traf den Mieter aufgrund der Bestimmung des § 1104 ABGB keine Mietzinszahlungspflicht mehr. Bei seiner Argumentation stützte er sich nicht zuletzt mangels heranziehbarer einschlägiger Vorjudikatur auf die neuere Literatur.

Wer jedoch gehofft hatte, die erste Stellungnahme des OGH zu diesem Thema würde bereits weitestgehend die spannendsten Rechtsfragen klären, muss weiter warten. Lediglich bei einem Thema hat der OGH nun Klarheit geschaffen: Fest steht laut OGH, dass es sich bei der Krankheit COVID-19 um eine Seuche im Sinne des § 1104 ABGB handelt. Dies war bereits einhelliger Tenor der bis dato veröffentlichten erst- und zweitinstanzlichen Entscheidungen. Die behördlichen Betretungsverbote, die schließlich zur Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts führten, seien Konsequenz einer Seuche iSd § 1104 ABGB.

Offen blieben ua Rechtsfragen, die sich aus einer zumindest teilweisen Nutzung des Bestandobjekts ergeben könnten. Da es sich im Anlassfall um ein Solarstudio handelte, das naturgemäß weder einen Online-Handel betreibt noch in irgendeiner Form „Take-Away“ anbieten kann, musste der OGH hierzu keine Aussage treffen. Einzig sprach das Höchstgericht aus, dass sich aus dem Umstand, dass die Einrichtungsgegenstände im Bestandobjekt verblieben waren, kein Restnutzen ableiten lässt. Insofern kann aber durchaus darauf geschlossen werden, dass auch vergleichbare Mieter wie zB Betreiber von Fitnessstudios oder auch Friseursalons, die ebenfalls wohl faktisch keinen Restnutzen am Bestandobjekt hatten, ebenso keine Verpflichtung zur Zahlung der (Haupt)miete im gegenständlichen Zeitraum traf.

Auch zur Frage, ob ein Mieter verpflichtet ist, staatliche Unterstützungen wie zB Fixkostenzuschuss zu beantragen und in weiterer Folge an den Vermieter weiterzureichen, lieferte der OGH keine Antwort. Da der Fixkostenzuschuss bekanntlich erst Ende Mai 2020 beantragt werden konnte, war dies für die Entscheidung des Höchstgerichtes nicht relevant.

Die Gerichte mussten sich bisher nur mit Gebrauchsbeeinträchtigungen in Zeiträumen von behördlichen Betretungsverboten auseinandersetzen. Gebrauchsbeeinträchtigungen des Mietobjektes durch behördliche Maßnahmen außerhalb der „Lockdown-Phasen“ (etwa Beschränkung der sonst üblichen Öffnungszeiten, Kundenanzahlbeschränkungen etc) und Gebrauchsbeeinträchtigungen des Mietobjektes ohne dessen unmittelbare Betroffenheit von behördlichen Maßnahmen (zB Umsatzrückgang im Souvenirhandel aufgrund von Tourismusrückgang) sind bisher jedenfalls nicht als Gebrauchsbeeinträchtigung durch die Gerichte entschieden worden. Nicht zuletzt aufgrund des pandemiebedingten Dauerzustandes von behördlichen Einschränkungen, die vom Gesetzgeber sicherlich nicht bedacht wurden, würden jedoch Mietzinsminderungsansprüche nach § 1104 ABGB außerhalb von behördlichen Betretungsverboten einen uferlosen Mietzinsminderungsanspruch der Mieter begründen.

Es kann also weiterhin gespannt auf die nächsten höchstgerichtlichen Judikate gewartet werden. In der gegenständlichen Entscheidung hielt sich der OGH mit den langersehnten Antworten noch vornehm zurück.

Detail am Rande: In dieser Rechtssache war der 3. Senat des OGH befasst, dessen Zuständigkeit in exekutionsrechtlichen Rechtsstreitigkeiten gegeben ist. Da sich die zu beantwortenden Rechtsfragen des Anlassfalls im Exekutionsverfahren stellten, war sohin nicht der üblicherweise für immobilienrechtliche Belange zuständige 5. Senat zuständig. Es ist nachvollziehbar, dass der 3. Senat seinem Kollegium in dessen Schwerpunkt nicht allzu weit vorgreifen wollte.