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Newsletter Immobilienrecht Issue 8|2020
Liegenschaften im Miteigentum wider Willen

19.10.2020
Oft sind zwei oder mehrere Personen Eigentümer einer Liegenschaft. Sie halten sogenannte „schlichte Anteile“, wenn kein Wohnungseigentum begründet ist. Solches Miteigentum entsteht nicht selten nach dem Tod des ursprünglichen Alleineigentümers durch Aufteilung im Erbwege. Auch Scheidungen führen zu plötzlich ungeliebten Eigentümergemeinschaften. Zwist um Nutzung und Erhaltung veranlassen Miteigentümer zum Verkauf ihrer Anteile oder zur Aufhebung der Eigentümergemeinschaft. Der mit Teilungsklage geltend zu machende Anspruch eines Miteigentümers auf Aufhebung bedarf keiner Begründung. Nur die Teilungshindernisse der Unzeit und des Nachteils der übrigen können der Teilungsklage entgegengesetzt werden. Eine Teilungsklage führt letztendlich zur Versteigerung der Liegenschaft oder – unter bestimmten Voraussetzungen – zur Wohnungseigentumsbegründung. Fehlen wichtige Gründe ist eine Teilungsklage aber dann ausgeschlossen, wenn die Miteigentümer auf die Geltendmachung des Teilungsanspruchs verzichtet haben. Ein solcher Verzicht kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch stillschweigend durch schlüssige Handlung vereinbart werden. Ein kürzlich ergangenes Urteil des OGH (5 Ob 99/20z) hatte sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob ein zwischen Ehegatten zum Zweck der Sicherung und der Erhaltung des Familienbesitzes wechselseitig eingeräumtes Belastungs- und Veräußerungsverbot dem Anspruch auf Aufhebung der Eigentümergemeinschaft entgegensteht. Im gegenständlichen Fall wurde es als rechtsgeschäftliche Fortsetzungsvereinbarung und damit schlüssiger Verzicht auf den Teilungsanspruch gewertet. Ob der schlüssige Teilungsverzicht grundsätzlich über die Dauer der Lebensgemeinschaft hinaus wirken sollte, ist aber eine Frage der Auslegung der Vereinbarung im Einzelfall – so der OGH. Darum prüfe, wer sich bindet!

Ihr Müller Partner Immobilienteam