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Newsletter Immobilienrecht Issue 7|2019
Wir reiten in die Stadt, der Rest ergibt sich… diesmal nicht hinsichtlich der Provision

10.12.2019
Der Oberste Gerichtshof entschied in OGH 24.09.2019, 4 Ob 154/19d darüber, ob ein Makler Anspruch auf Provision aus dem Maklervertrag hat, wenn nicht der ursprünglich angestrebte Pachtvertrag über eine Reitanlage, sondern ein Vertrag über die Einstellung von fünf Pferden zwischen dem Auftraggeber des Maklers und dem von ihm namhaft gemachten Interessenten zustande gekommen ist.

Gem §6 Abs 3 MaklerG hat der Makler auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.

Es stellte sich somit die Rechtsfrage, ob es sich beim abgeschlossenen Mietvertrag über eine Reitanlage hinsichtlich des ursprünglich angestrebten Pachtvertrags über die gesamte Reitanlage um ein zweckgleiches Rechtsgeschäft handelt.

Das Berufungsgericht verneinte das Vorliegen eines zweckgleichen Rechtsgeschäfts und führte dazu aus, das zu vermittelnde Rechtsgeschäft habe sich aus Sicht aller Beteiligten um die Verpachtung der Reitanlage als Erwerbsmöglichkeit für den Beklagten gehandelt.

Der Oberste Gerichtshof wies die Revision mangels Aufzeigens einer erheblichen Rechtsfrage zurück. Dabei führte er aus, dass auch bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts, das seinem Typ nach nicht Gegenstand des Maklervertrags war, grundsätzlich Zweckgleichheit angenommen werden kann. Bei der Beurteilung, ob Zweckgleichwertigkeit vorliege, müsse jedoch auch immer konkret auf den in Frage stehenden Vermittlungsauftrag und den vom Geschäftsherrn angestrebten Zweck abgestellt werden. Der ursprüngliche Vermittlungsauftrag der zwischen dem Eigentümer der Reitanlage und dem Kläger abgeschlossen wurde, zielte – nach Maßgabe des Empfängerhorizonts – auf die Verpachtung eines lebenden Unternehmens ab, das als solches vom Pächter weiter betrieben werden sollte. Da beim Abschluss des Maklervertrags ein standardisiertes Vertragsformular verwendet wurde, ließ sich daraus das konkret zu vermittelnde Rechtsgeschäft gar nicht entnehmen.

Folglich ist bei der Formulierung des Gegenstandes des Maklervertrages Vorsicht und Genauigkeit geboten. Wenn ein Rechtsgeschäft abgeschlossen wird, das nicht vom Maklerauftrag umfasst war, so fehlt die Provisionsgrundlage.

Gabriel Eder / Anna Schimmer