menumenu-button
News Events Galerie Publikationen Presse
publikationen

Newsletter Immobilienrecht Issue 7|2019
„Thermenthematik“ – OGH bringt Licht ins Dunkel

10.12.2019
OGH 24.09.2019, 5 Ob 66/19w

Die Antragstellerin trat im Jahr 2007 in den Mietvertrag ein, den ihr Vater im Jahr 1966 mit Rechtsvorgängern der Antragsgegnerin abgeschlossen hatte. Zum Zeitpunkt der Anmietung entsprach die Wohnung der Ausstattungskategorie C und wurde lediglich mit einem Ofen beheizt. Im Jahr 1991 baute ihr Vater eine Gas-Kombi-Therme ein. Im Zuge des Eintritts der Antragstellerin in das Mietverhältnis gem §12 MRG begehrte die damalige Vermieterin gem §46 Abs 2 MRG die Anhebung des Hauptmietzinses („wertgesichert nach Kategorie A“) auf den damals maßgeblichen Höchstbetrag.

Nun beantragte die Antragstellerin, der Antragsgegnerin die Erhaltung der mitvermieteten Gas-Kombi-Therme aufzutragen.

Gemäß § 3 Abs 2 Z 2a MRG idF Wohnrechtsnovelle 2015 (WRN 2015) umfasst die Erhaltungspflicht des Vermieters auch die Arbeiten, die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, mitvermieteten Warmwasserboilern und sonstigen mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses erforderlich sind.

Es stellte sich nun die Frage, was der Intention des Gesetzgebers im Hinblick auf das Wort „mitvermietet“ entspricht.

Der Oberste Gerichtshof stellte klar, dass sich die Erhaltungspflicht des Vermieters auf die von ihm entgeltlich bereitgestellten Wärmebereitungsgeräte bezieht, was allerdings auch eine allfällig notwendige Neuherstellung eines defekten Geräts mitumfasst. Baut der Mieter jedoch erstmalig eine Heizung ein oder erneuert er ein vorhandenes Wärmebereitungsgerät dergestalt, dass es sich nicht mehr lediglich um eine Erhaltungsmaßnahme, sondern um eine wesentliche, mietzinsrechtlich relevante Verbesserung handelt, wird dem Vermieter die Erhaltungspflicht dann auferlegt, wenn aus diesem Grund der Mietzins erhöht wird.

Im gegenständlichen Fall war der Einbau des neuen Geräts im Jahr 1991 ausschlaggebend für die Änderungen der Ausstattungskategorie der Wohnung von C auf A. Das gemäß § 46b MRG geforderte schriftliche Anhebungsbegehren fand im Zeitpunkt des Eintritts der Antragstellerin in das Mietverhältnis durch die Anhebung des Mietzinses gem § 6 Abs 2 MRG auf den zulässigen Mietzins bei einer Wohnung der Ausstattungskategorie A statt. Durch diese Erhöhung hat sich der Einbau der Gas-Kombi-Therme auf die Mietzinshöhe ausgewirkt und folglich gilt die Therme als mitvermietet iSd §3 Abs 2 Z 2a MRG idF WRN 2015.

Zusammenfassend hat die Wohnrechtsnovelle 2015 die Erhaltungspflicht des Vermieters hinsichtlich der Thermengeräte wesentlich ausgedehnt. Diese stößt jedoch dann auf Grenzen, wenn ein Ein-/oder Umbau der Therme durch den Mieter keine Auswirkungen auf die Mietzinshöhe hatte.

Gabriel Eder / Anna Schimmer